Umowa najmu (lok. użytkowy)

Umowa najmu to umowa za pośrednictwem której wynajmujący (podmiot dysponujący lokalem) zobowiązuje się w niej do oddania najemcy rzeczy do używania na określony w umowie okres czasu. Natomiast najemca zobowiązuje się w zamian płacić czynsz w określonej wysokości.

Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu musi zawierać następujące elementy:

1. miejsce i data jej zawarcia,
2. określenie stron umowy (dane osób zawierających umowę),
3. dokładne określenie przedmiotu najmu (opis przedmiotu najmu, stan prawny, cechy szczególne itp.),
4. wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności,
5. czas trwania umowy,
6. warunki wypowiedzenia umowy,
7. prawa i obowiązki stron umowy,
8. podpisy stron.

• kwotę kaucji oraz sposób jej rozliczenia – jeśli takowa zostaje pobrana przy podpisywaniu umowy,
• szczególne wytyczne co do sposobu korzystania z przedmiotu umowy (np. prawo wynajmującego do podnajęcia go osobie trzeciej),
• zastrzeżenie co do dokonywania zmian.

Opcjonalnie mogą się w niej znaleźć zapisy dotyczące kar np. za opóźnienia w opłatach.

Elementem kluczowym każdej umowy najmu jest wynagrodzenia na korzystanie z przedmiotu umowy, a więc czynsz. Czynsz, który zazwyczaj jest płatny okresach miesięcznych, może być wyrażony w gotówce albo w postaci innego świadczenia, jakie wynajmujący będzie spełniał na rzecz najemcy.

Jeżeli w umowie nie określi się wysokości czynszu, w świetle prawa będzie ona umową użyczenia, nie najmu. Należy także określić terminy i sposób płatności, np. przelew do 10. dnia każdego miesiąca.

Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony bądź nieoznaczony. W pierwszym przypadku końcem będzie wyznaczony termin. Natomiast umowę na czas nieoznaczony finalizuje się poprzez złożenie jej wypowiedzenia.

Warunki wypowiedzenia umowy należy w niej ściśle określić, dzięki czemu pozwoli to na zabezpieczenie zarówno najemcy przed wypowiedzeniem z dnia na dzień, jak i wynajmującego. Oba podmioty mają dokładnie takie samo prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminu w niej określonego.

W wybranych przypadkach umowa może zostać wypowiedziana bez zachowania terminu, dlatego warto takie możliwości zawrzeć w umowie. Mowa tu o sytuacjach, w których np. najmujący zalega z czynszem albo użytkuje rzecz w sposób niewłaściwy i niezgodny z przeznaczeniem.

W umowie najmu należy także zawrzeć prawa i obowiązki obu stron najmu. W tym przypadku jest to kwestia indywidualna, mogą się tam bowiem znaleźć np. obowiązek wynajmującego: zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem itp.

Z kolei obowiązkiem najemcy może być utrzymanie wynajętej rzeczy we właściwym stanie technicznym, dokonywanie drobnych napraw i konserwacji związanych z bieżącym użytkowaniem rzeczy czy naprawa powstałych w wyniku użytkowania zniszczeń.

Do umowy warto dołączyć protokół, w którym znajdzie się szczegółowy opis stanu technicznego rzeczy. Wzór protokołu zdawczo-odbiorczego znajdziesz w pismach do pobrania. Sporządzenie protokołu ma istotne znaczenie w przypadku ewentualnego sporu co do stanu rzeczy w dniu podpisania umowy.